购房者须知的买房常识

签购房合同注意事项

　　销售陷阱

　　中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，开发商就给买房人设下了陷阱：

　　其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。

　　其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。

　　在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售(开盘)时，开发商往往一般总会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。

　　其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象，开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。其四，设置订金陷阱。我们经常会碰到这样的情况，一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，如果不交付订金别人就会买走，要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金，售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的“小订”，签订认购协议书，然后要求客户次日交齐“大订”。而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为，我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约，所付订金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后，经过再三考虑不想购买已经认购的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金，为了避免订金的损失，就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失。

　　“五证”陷阱

　　一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》?也叫建设工程开工证?、《商品房销售?预售?许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完订金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。

明白买房子中的数学奥秘

　　今天我与爸爸妈妈到戈雅公寓的中介去看房子，我们对一套面积是132㎡的房子感觉不错，于是中介就给了我们一张有关买方应交税费和中介服务费的明细表。回到家后，我好奇地算了起来。

　　我们看中的是一套面积是132㎡，成交价是120万的房子。按照表格上来计算，我们应交契税为房屋总价的1%：1200000&ti;1%=12000元；应交印花税为房屋总价的0。05%：1200000&ti;0。05%=600元；应交交易手续费为3元/平方：3&ti;132=396元；还应交权证登记费85元，和土地登记费5元，以及登记费85元。最后还应交评估费为房屋总价的0。42%：1200000&ti;0。42%=5040元。所以，我们一共要交税费：12000600396855855040=18211元。我们另外还要交中介服务费13225元。所以，买下这套房子最重要交：182111322512000001231436元。后来，妈妈还对我说：“因为那套房子买来还是个毛培，所以我们还要用去装修费大约200000元！”

　　哇！我现在才知道，数学真是无处不在啊！大到买房买车，小到平常买东西。我们的生活中到处都是数学，只要我们用心去发现，就一定还会发现更多的数学奥秘！

购房协议样本

　　第一条

　　条文：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：

　　（一）座落于南京市区，建筑面积平方米；

　　（二）出售房屋的所有权证证号为，丘号为；

　　（三）房屋平面图及其四至范围见附件一；

　　该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。

　　该房屋的相关权益随该房屋一并转让。第二条

　　条文：甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。第三条

　　条文：乙方在前付给甲方定金（币种）（大写）元，（小写）元。

　　上述定金□在乙方最后一次付款时充抵房款□在时由甲方退还乙方。第四条

　　条文：该房屋房价款为（币种）（大写）元，（小写）元。

　　房价款的支付方式和支付时间为：

　　乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：

　　□乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之支付违约金。

　　□乙方逾期支付房价款超过天，且所欠应付到期房价款超过元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还；并有权要求乙方支付占总房价款百分之的违约金。第五条

　　条文：甲、乙双方定于时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。

　　双方定于前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。

　　甲方应在前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

　　甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：

　　□甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之支付违约金。第六条

　　条文：甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。第七条

　　条文：甲、乙双方同意，在本契约生效后日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。

　　该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：

　　□该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。

　　□该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金；双方约定，该费用由□甲方承担□乙方承担。第八条

　　条文：甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。第九条

　　条文：该房屋毁损、灭失的风险自□房屋正式交付之日□权利转移之日起转移给乙方。第十条

　　条文：该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：第十一条

　　条文：本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。第十二条

　　条文：本契约□自甲乙双方签订之日□自之日起生效。第十三条

　　条文：甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。协商不成的，□提交南京仲裁委员会仲裁□提交仲裁委员会仲裁□依法向人民法院起诉。第十四条

　　条文：本契约一式份。其中甲方留执份，乙方留执份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。第十五条

　　文本：甲、乙双方约定补充条款如下：

商品房购房合同

　　商品房买卖合同说明1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。商品房买卖合同（合同编号：）合同双方当事人：出卖人：__________________________________________________________________________________________________________________注册地址：______________________________________________________________________________________________________________营业执照注册号：__________________________________________________________________________________________________企业资质证书号：__________________________________________________________________________________________________法定代表人：________________________________________联系电话：______________________________________________邮政编码：______________________________________________________________________________________________________________委托代理人：________________________________________地址：____________________________________________________邮政编码：________________________________________联系电话：________________________________________________委托代理机构：____________________________________________________________________________________________________注册地址：____________________________________________________________________________________________________________营业执照注册号：________________________________________________________________________________________________法定代表人：________________________________________联系电话：____________________________________________邮政编码：____________________________________________________________________________________________________________买受人：________________________________________________________________________________________________________________【本人】【法定代表人】姓名：____________________________________国籍____________________________【身份证】【护照】【营业执照注册号】______________________________________________地址：____________________________________________________________________________________________________________________邮政编码：____________________________________________联系电话：____________________________________________【委托代理人】姓名：________________________________________国籍：__________________________地址：____________________________________________________________________________________________________________________邮政编码：____________________________________________电话：____________________________________________________根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：推荐合同范本·北京购房合同·南京购房合同·西安市购房合同·苏州市购房合同·武汉购房合同·重庆市购房合同第一条项目建设依据出卖人以______________________方式取得位于______________________、编号为______________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为____________________________________________。该地块土地面积为______________________，规划用途为______________________，土地使用年限自____________年__________月__________日至____________年__________月____________日。≤网整理该文章，版权归原作者、原出处所有≥

　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】______________________。建设工程规划许可证号为______________________，施工许可证号为______________________。________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为______________________，商品房预售许可证号为______________________。________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第______________________【幢】【座】______________________【单元】【层】______________________号房。该商品房的用途为______________________，属______________________结构，层高为______________________，建筑层数地上______________________层，地下______________________层。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共______________________平方米，其中，套内建筑面积______________________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。__________________________________________________________________________________________________________________________________。__________________________________________________________________________________________________________________________________。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第______________________种方式计算该商品房价款：1．按建筑面积计算，该商品房单价为（______________________币）每平方米____________元，总金额（______________________币）__________千__________百__________拾__________万__________千__________百__________拾__________元整。2．按套内建筑面积计算，该商品房单价为（______________________币）每平方米____________________元，总金额（____________________币）__________千__________百__________拾__________万__________千__________百__________拾__________元整。3．按套（单元）计算，该商品房总价款为（____________________币）__________千__________百__________拾__________万__________千__________百________拾____________元整。4．__________________________________________________________________________________________________________________________。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第____________________种方式进行处理：1．双方自行约定：（1）________________________________________________________________________________________________________________________；（2）________________________________________________________________________________________________________________________；（3）________________________________________________________________________________________________________________________；（4）________________________________________________________________________________________________________________________。2．双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按____________________利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝─────────────×100％合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限买受人按下列第____________________种方式按期付款：1．一次性付款__________________________________________________________________________________________。2．分期付款________________________________________________________________________________________________。3．其他方式________________________________________________________________________________________________。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第____________________种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在__________日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之__________的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过__________日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的__________％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之__________（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

　　2．________________________________________________________________________________________________________________________。

　　第八条交付期限出卖人应当在__________年__________月__________日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第__________种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。2．该商品房经综合验收合格。3．该商品房经分期综合验收合格。4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5．__________________________________________________________________________________________________________________________。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起__________日内告知买受人的；2．__________________________________________________________________________________________________________________________；3．__________________________________________________________________________________________________________________________。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第____________种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过__________日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之__________的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过__________日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起________天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的__________％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之____________（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2．______________________________________________________________________________________________________________________________。第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）________________________________________________________________________________________________________________________；（3）________________________________________________________________________________________________________________________；（4）________________________________________________________________________________________________________________________；（5）________________________________________________________________________________________________________________________；（6）________________________________________________________________________________________________________________________；（7）______________________________________________________________________________________________________________________。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起__________天内将买受人已付款退还给买受人，并按____________________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。________________________________________________________________________。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：______________________________________________________________________________________________________________。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。__________________________________________________________________________________________________________________________________。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第____________种方式处理：

　　1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2．____________________________________________________________________________________________________________________。3．____________________________________________________________________________________________________________________。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1．______________________________________________________________________________________________________________________；2．______________________________________________________________________________________________________________________；3．______________________________________________________________________________________________________________________；4．______________________________________________________________________________________________________________________；5．______________________________________________________________________________________________________________________。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1．______________________________________________________________________________________________________________________；2．______________________________________________________________________________________________________________________；3．______________________________________________________________________________________________________________________。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后____________日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第____________项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起____________日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的____________％赔偿买受人损失。

　　2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的____________％向买受人支付违约金。

　　3．______________________________________________________________________________________________________________________。第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。__________________________________________________________________________________________________________。第十七条双方可以就下列事项约定：1．该商品房所在楼宇的屋面使用权________________________________；2．该商品房所在楼宇的外墙面使用权__________________________；3．该商品房所在楼宇的命名权____________________________________________；4．该商品房所在小区的命名权____________________________________________；5．______________________________________________________________________________________________________________________；6．______________________________________________________________________________________________________________________。第十八条买受人的房屋仅作____________________________________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。__________________________________________________________________________________。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第____________种方式解决：1．提交________________________仲裁委员会仲裁。2．依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共____________页，一式____________份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人____________份，买受人____________份，____________份，____________份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向____________________________________申请登记备案。出卖人（签章）：买受人（签章）：【法定代表人】：【法定代表人】：【委托代理人】：【委托代理人】：（签章）（签章）____________年____________月____________日____________年____________月____________日签于签于（商品房买卖合同内容由建设部提供）附件一：房屋平面图附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明附件三：装饰、设备标准1．外墙：2．内墙：3．顶棚：4．地面：5．门窗：6．厨房：7．卫生间：8．阳台：9．电梯：10．其他：附件四：合同补充协议

房屋买卖合约

　　合约之一方（以下简称卖方）：

　　姓名：

　　身份证号码：

　　地址：

　　合约之第二方（以下简称买方）：

　　姓名：

　　身份证号码：

　　地址：

　　合约之第三方（以下简称经纪方）：

　　地址：

　　总机：

　　经卖方、买方及经纪方协商，自愿达成如下协议：

　　一、买卖标的：

　　买卖双方经协商须以下列条款通过经纪方出售及购入位于_______________________（以下简称该房屋）之房屋。该房屋建筑面积为_______，其它附属面积_______（以房产证面积或确权面积为准）。

　　二、成交价格：

　　该房屋之成交楼价为单价_______元/平方米，其中附属单价_______元/平方米，总价_______元，（大写）_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整。

　　三、付款方式（在［］中打"√"选择）：

　　a、一次性付款［］

　　（a）_______元须在签本合约之同时付清作为认购金；

　　（b）_______元须在签正式房屋买卖合约前付清作为部分楼款，正式买卖合约须_______年_______月_______日之前签妥；

　　（c）_______元须于买卖完成时（指房屋产权证书或正式购房合同已完备，下同）由买方付清作为楼价余款。

　　b、按揭付款［］

　　（a）_______元须在签本合约之同时付清作为认购金；

　　（b）_______元须在签正式买卖合约时付清作为首期余款，正式买卖合约须于银行同意按揭时签妥；

　　（c）_______元须于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。

　　c、转按付款［］

　　（a）_______元须在签本合约之同时付清作为认购金，卖方收款_______天内向抵押银行申请转按揭手续，并协助买方申请银行贷款手续；

　　（b）_______元须在签正式买卖合约时付清作为首期余款，正式买卖合约须于银行同意转按时签妥；

　　（c）_______元须于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行扣除卖方所欠款项后将余款直接拨入卖方银行帐号作为楼价余款银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付

　　四、税费承担及交割：

　　a、买卖完成时，卖方须负责将该物业交结/买方同意连同该物业现有之租约一起购入该物业。

　　b、该物业是以现状售予买方，而买方已检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。

　　c、在该物业交易完成之日（即交结），卖方须付清一切有关该物业之杂费（如水电、管理、电话费及有线电视费等），并即时迁出该房户口。

　　五、佣金及赔偿：

　　基于经纪已提供之服务，经纪有权在此合约后向卖方收全_______元及向买方收全_______元作为佣金。

　　六、违约责任：

　　a、卖方须保证对上述房屋享有完整所有权，能完全支配及处理。有关该物业的产权瓜葛、债务、税项及租赁清还抵押等，卖方应在交易前清理完毕，并保证交易后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失。

买房须谨慎碰到这7种类型的房子千万别买

　　导读:本文介绍在房屋买房，地段/配套的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

　　大家都知道，按照目前的房价来看，在大多数城市买套房子，动辄上百万甚至是上千万，攒钱买房的过程是异常艰辛的，更别说跑售楼处、看房选房、办贷款等一系列的辛苦环节了。所以，买房不易，要“三思而后行”。就地段、位置等方面来说，就有很多讲究。如果不是特殊情况，下面7种类型的房子最好别买！

　　类型1、带天井的房子

　　现在很多的业主为了方便也都会选择一些低楼层的房子，但小编建议购房者不要买这种带天井的低楼层的房子。

　　首先是房子的光线条件不好，其次就是通风条件也不是很好，而且万一碰到一些没有素质的业主，老喜欢往这里面扔垃圾，到时候不仅臭还会有很多细菌滋生，长久居住下去对人的身体也不好。

　　类型2、房子位置不朝南

　　大多数人买房子都喜欢坐北朝南的房子，一般这些类型的房子通风条件和光照条件都会比较好，所以如果不是位置朝南的房子就尽量不要购买了。

　　类型3、新开盘出售的房子

　　现在的开发商都很精明，房子在新开盘出售时出售的房子的户型都不会是特别好的，一般到开盘后几期才会有好户型的房子开卖，所以开盘的房子不要急着去买。

　　类型4、位于工业区的房子

　　位于工业区的房子通常都会有空气污染、水污染等问题，因此价格也会相应的低一些，很多人就会贪图一时的便宜购买位于工业区的房子，但是随着人们环保意识的加强，这类房子出手会越来越困难。

　　类型5、工厂、垃圾焚烧厂旁的房子

　　工厂、垃圾焚烧厂的污染是很大的，除了我们能明显感受到的空气污染外，地下水污染也是很危险的。我们都不是专家，对工厂的类型、工厂排放物的危害程度等都不是非常了解，所以远离工厂、垃圾焚烧厂总是没有错的。

　　类型6、加油站旁的房子

　　现在汽车多了，加油站也多了，也许有人会为了图方便而选个离加油站近的位置，但油里面含有大量的有害物体，比如铅等等，对人的身体健康危害极大；另外加油站通常选址在交通要道，车流量大的区域，车辆停泊和启动的噪音非常大，而且也存在易燃易爆炸的危险。

　　类型7、紧临棚户区或者待拆地块的房子

　　不管是购买一手房还是二手房，大家买房时应该都有过这样的体验，就是计划购买的楼盘旁边有一块空地、待拆的工业厂房或者棚户区。

　　这时，就要小心了，因为这里迟早会有新建的建筑，如果你计划买的房子紧靠这个地块，那么现在貌似很好的采光和视野将来都会被它所影响。其实，很多分期开发的楼盘都存在这个潜规则：北侧的房子先开盘先卖，因为南侧的房子建成后，北侧房子就很难出手了。

买房

　　说起买房这件事情可能都已经被列为当代年轻人最大的问题之一了。年轻人要结婚就要买房买车。而且现在房价迅速上涨，很多人都负担不起，租房子都是问题。

　　突然就想起来上课的时候，英语老师对我们讲的那件事情，因为他在讲课的时候通常会给我们讲一些她生活当中的小例子来给我们活跃课堂气氛。他说他当年谈恋爱的时候跟她老公马上就要步入婚姻的殿堂啦。他提出的要求就是要买房子，当时她老公说反正家里的房子那么大。也都住的开。不用买房了吧

　　可是他很坚持一定要买房子，不然的话谁也别耽误谁。后来果然买房了结果十年过去了，他们全家人都在感谢他当年的这一个决定。

　　因为我知道当年他买房子的时候房价是3000块钱1㎡，而到了现在变成了3万块钱1㎡。

　　当然，我指的是大城市的市中心。

　　反正有一次我有机会去兼职就是去龙湖地产，在那里做陌电售。指的就是你给陌生人打电话然后邀请他们来售楼处看房子，买房子，如果能够让他们买房子成功了的话，就给你500块钱的提成。

　　可是后来在那里干了一个月之后，我就没有继续干下去啦，本来我就是因为对他感觉比较好奇，对房地产这一方面比较好奇，所以才去的，后来是因为这个工作一直以来都是持续着相同的模式。

　　而且很多时候都是一天打电话下来，根本就没有停的时间，所以很累，口干舌燥的。

买楼法律知识

　　今天奶奶跟她几个老姐妹去聚会了，晚饭的时候说起了李奶奶的烦心事儿。李奶奶的儿子买了一套新房子准备做婚房用，但是已经过了交房期快一年了，都没有交付，而且前几天李奶奶跟儿子去建筑工地看房子的时候发现原定的一些绿地面积还有墙面材料都跟之前售楼处的工作人员介绍的有所出入，心里多少觉得有些不痛快。奶奶唠叨了一顿饭的功夫，大家都感叹现在“买房有风险，入手需谨慎”。

　　其实，这一些买房问题可以让法律保护自己。

　　如果碰到这种问题，可以跟开发商索取赔偿。如果开发商延期交付的话，买房者可以要求退房或者要求赔偿损失，损失可以按照合同约定的或者当地出台的规定赔付，也可以按照租金折算赔付。

　　如果小区的绿地给变少了，一般大家遇到这种情况好像都会忍气吞声作罢，其实我们作为消费者应该要保护自己的权益；可以根据当初售楼处的沙盘、发给客户的楼书、购房合同作为证据要求赔偿。其实除了合同本身，沙盘和楼书都是合同的一部分，但是因为大家的法律意识还不够强烈，所以都往往容易忽略这一点。有人会问，售楼处的沙盘不是都不让拍照的吗？怎么作为证据啊？其实，禁止拍照是开发商为了防止客户日后把它作为证据的一个手段，其实是没有任何法律依据的，所以我们完全可以拍照。而且啊，以后我们买房去收房的时候可以带一个验房师，几百块钱吧，但是他们是专业的，一旦房子有任何问题都可以及时发现以此来保护自己的合法权益。

　　以后，如果碰到这些问题，请记住，用法律来保护自己！

买房

　　现在人们谈得最多的话题无非就是买房了，买房成了人们最乐于谈论的热门话题。

　　无论是亲戚也好，朋友也罢，大家只要碰了面，首先谈论的就是买房。同事聚在一起谈论的也无非是买房，总之，三句话总有两句离不开买房。相互打探房价的上涨情况，房子价位比上一个星期又涨多少，当听说房价又涨了，买得房子的人欣喜若狂，自己投资着了，没有买得房子的人大叫错失良机。把买房看成是当家理财不可缺少的一部分。七八十个平方的嫌太小，百把个平方的不够宽畅，一百五六十个平方的勉强可以，要是能够拥有一栋别墅那才叫爽。买单元房嫌档次太低，买复式楼档次还算不错，买一栋别墅才叫高档次的享受。

　　二手房看不上，单元房，小意思，都在争新的房子买。在县城买不过瘾，到市区，甚至到省城买，大家都在相互攀比。

　　即便在县城最便宜的单元房房也要几十万元一套，别墅呢，甚至达到百多万元一栋，更别说在市区了。要是在省城，房价更是高得惊人，可以说天文数字。反正不管在什么地方，无论是那一种房，价位都不菲，而且是价位是一直再上涨，呈直线上升，不过无论价格有多高，卖价有多贵，都有人买，反正现在是敢于吃螃蟹的大有人在。

　　高收入有高收的计划，低收入有低收入的打算。单元房也好，复式楼也罢，更别说别墅了，不管那一种房都叫卖。

　　私营老板也好，有固定收入的行政公职人员也吧。事业单位的文职人员也好，都争相买房，即便收入不稳定的厂矿、企业单位工薪族也都跃跃欲试，不甘示弱，总之，把买房当成一件大事来抓。于是房价是越炒越高，越高越炒，有的简直高得离谱。

　　兜里有钱也好，无钱也罢，贷款买，借钱买。山里的到县城里买，县城里的到地区买，地区的到省城去卖，倾其所有，花光了所有的积蓄不算，还贷了款，借了钱，一个个成了名副其实的负翁。

　　一个三口之家同时拥有两三套居室已经不足为奇，当然很多人也过上了美国老太太超前享受房屋的生活，接下来就是每月都要付利息、还贷款，领到工资的第一件事就是付利息，还贷款还暂时不能去考虑，到了借贷期限，又得想办法，拆东墙补西墙。算一算每月份工资收入，一辈子都得在还帐之中度过。

　　于是作为一家之主的当家主妇都不得不精打细算过日子，以前领到工资的第一件事是逛商店，买高档时装，不管有用的还是无用的，穿得着、穿不着，出去一趟都要采购一大堆回来，反正赶时髦，图新鲜，而如今就都只能够望而却步了。

　　开发商们也是不惜一切代价，紧紧抓住这一赚钱的大好而有利时机，大量屯聚土地，大片征占耕地，反正建盖出来的房子是不愁卖，就犹如皇帝的女儿不愁嫁一样。总之，开发商们有的是办法拿到土地审批权，即便难缠的耕地使用户，他们都有办法搞定。

　　于是大片的耕地被征占，大片的土地而流失。

　　春天再已看不到黄烂烂的油菜花了。秋天再已看不到沉甸甸的的金黄色稻谷了，往日一片片绿油油的小菜，替代的却是一栋栋高楼大厦。

　　而靠近城镇农民们在领得几个征地款之后就永远失去了他们赖以生存的土地。而曾经拥有土地的农民却从此成了名副其实的无土农民，当问及他们土地失去之后，以后靠什么生活，他们回答的是：“其实我们也不愿这样，但胳膊终久扭不过大腿，这是没办法的事情”。回答的同时，脸上都不同程度的呈现有了或多或少的忧虑。

　　不合理的占耕用地，我们都在不同程度地透支着子孙后代的财富。

　　其实耕地流失问题，不单单是农民的的生计问题，也是我们每一个人都值得思考的问题，因为土地是不可再生资源，我们不能不为民生大计而堪忧。

购房合同的注意事项

　　一、如何订立合同条款

　　然而，如何签订对自己有利的《商品房买卖合同》却是件令购房者头疼的事情。因为，购房者虽然希望尽可能地维护自己的权益，却不知到底该从哪下手；而开发商为了减少麻烦，却会尽力利用自己的经验与知识，把合同条款写得对其有利。

　　那么，购房者该如何来订立商品房买卖合同呢

　　商品房买卖合同按其内容，可分为双方义务和违约责任两大块。对开发商而言，其主要义务包括：房屋面积、质量、配套设施、周边环境、物业管理、交房期限、办理产权登记期限等。本文就容易发生纠纷的几方面条款作详细说明：

　　面积条款：近期以来，由于相关法律法规和司法解释的出台，因面积总数而引起的纠纷已经有明确、规范的处理办法，但因公摊面积增大、户内面积减小，而面积增加值又在误差范围内的情况又时有发生。为避免这一情况的发生，对于面积差异的处理，购房者最好就此在签订合同之前就与开发商明确协商好解决办法，如：公摊面积超过多少比例，购房者将对超出部分不予付款；户内面积缩小多少比例开发商要给予补偿，如何补偿等。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积的大小，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

　　周边环境和配套设施条款：在签订合同时，尽可能将售楼广告中或销售过程中开发商口头承诺的内容签进合同，如开发商不配合，也一定要尽量争取将自己看重的几项内容，如楼下的绿地、车位、宽带网入户、游泳池、儿童乐园等特别给予书面约定；如果开发商不肯将其写入条款时，就很可能不会提供这些内容。这时，消费者就应掂量一下，是否值得购买此房产了。

　　交房条件和期限条款：交房和办理产权登记是开发商最重要的义务，而办理产权登记的前提又是要开发商向购房者交付了符合约定的房产。因此，合同中就要明确开发商在交房时必须具备什么条件、何时交房、如果不能按时交付符合条件的房产，则应当按日承担万分之几的违约金。在这方面的条款中，开发商最常用的方法是扩大不可抗力的含义。我国合同法规定的不可抗力是指：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。但开发商常常在合同条款中扩大了不可抗力的范围，例如有开发商约定：“不可抗力是指但不限于开发商不能预见的情况”，这相当于一种无限排除，对购房人显失公平。再如，“其他非甲方所能控制的延误因由（如：不受甲方控制之情况如出入道路污物处理系统，水源电力供应系统及其他主要设备之问题引起的建筑受阻等其他原因）。”按此约定，如果承包商偷工减料被行政主管部门勒令停工也成为了开发商延期交房的理由了。所以，应当尽量明确按照法律的规定来约定不可抗力的范围。

　　二、违约责任应当明确

　　合同开发商与购房者的违约承担的责任应当是对等的。开发商往往利用其强势地位或者购房者审查合同不严格订立权利义务不对等的合同。因此，希望购房者在签订合同时，一定要注意开发商对自己违约时责任条款的内容，防止其逃避应有的责任。条款对双方的权利义务作出约定之后，仅仅是完成了合同目的的一部分。因为订立合同的目的在于防范可能发生的风险，并在违约行为发生后对违约方进行制裁，以保护守约方的合法利益。但如果合同未对违约方的违约责任做出明确、具体的约定，权利义务条款也就成为一句空话了。从这一意义上来说，约定合法有效的违约责任条款，就显得比约定双方义务的条款更为重要。那么，我们要如何约定违约责任条款呢

　　第一，要把握一个最重要的原则：有义务就应当有违约责任条款。要对每一条款逐一细想、琢磨——当有对开发商的义务作出规定时，一定要看清楚合同中是否已约定处理办法，约定的内容、赔偿是否让你满意，而千万不能只约定“不能怎样”、“应该怎样”，却没有约定处理及赔偿的具体办法。

　　第二，违约责任一定要约定得详细、具体、明白。包括：违约责任的起算点、违约金的计算方式、争议的解决方式等。如质量条款就可以作如下约定：甲方交付商品房的质量和设备如不符合国家有关规定和甲方的承诺，甲方负责给予更换或调整。更换或调整的商品房或其设备应符合国家有关规定，且符合甲方的承诺或达到甲方承诺设备的同等品质。因甲方交付的商品房及其设备存在严重质量问题，致使乙方遭受人身或财产的损失，甲方对乙方的直接损失承担赔偿责任。对于商品房内部各部件的保修期约定，以甲方出具的《住宅质量保证书》为准。保修期内，甲方有义务自行或委托第三方应乙方的要求进行保修服务，维修人员应在乙方发出通知后24小时内到达现场，在条件允许的情况下尽快排除故障。如甲方未按合同约定履行保修义务，乙方有权自行委托他人维修，由此所产生的一切费用由甲方承担。

　　第三，如果是以违约天数乘以万分之几来计算违约金，由于开发商约定的违约赔偿标准一般较低，多为银行存款利率，建议购房者要求改为以个人住房商业贷款利率为赔偿标准，以保护自身的权益。如果是约定按购房款总额的百分比作为违约金，则尽可能按《合同法》规定的标准，约定在购房款总额的20％以内。

　　三、对房地产开发商进行资格审查

　　商品房买卖属于不动产买卖，因其涉及金额较大，对于买方来讲，风险较大。因此对房地产开发商的选择尤为重要。资质等级高，信誉良好，资金实力雄厚的房地产开发商诚实守信度一般来讲不用置疑，并且其售后服务、严格执行合同方面都较为良好。现实情况是，因房屋所处位置、小区的规划、楼盘设计较好等方面的原因，买房者急于买方而导致开发商的房子供不应求，很容易忽视开发商的资质审查，这对买房者存在极大的风险。因此，提醒广大购房者，在该种情况下，一定要了解一下开发商近几年的开发项目，认真查阅开发商的销售许可文件。审查《商品房预售许可证》或竣工验收合格证明和出售许可证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房产是否相符。

　　四、审慎对待商品房的宣传广告

　　目前有些开发商的宣传存在不真实的情况，而许多购房人又大多是先从广告中了解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。一般的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，凡是宣传广告和开发商口头承诺的东西，你如果很在乎，你一定要在合同中的中注明，而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。如果开发就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺内容具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未写入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。

　　五、了解商品房是否设置了他项权利

　　购房之前应了解开发商预售的商品房或现房是否设定了抵押等他项权利，已经抵押的商品房，一旦开发商作为债务人不履行义务，抵押权人将行使抵押权，抵押权人就有权请求人民法院对抵押物进行拍卖、变卖而优先受偿。购买已经抵押的商品房一旦产生纠纷，会给购房人带来很大的麻烦，对已经抵押的商品房最好不要购买。如果不清楚你所购买的商品房是否抵押，开发商又保证该商品房没有抵押，应当在合同中注明。

　　六、注意商品房的计价方式

　　商品房销售时，根据双方约定，既可以采用按套（单元）、套内建筑面积计价，也可以采用按建筑面积计价。不同的计价方式通常会导致“理解价格”与实际价格的差异，从而产生被欺骗的感觉。但这个责任又不能归结于开发商，因此，在细节上注意很重要。

　　七、注意规划、设计的变更

　　房地产开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。房地产开发项目规范方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。但是，由于商品房建设周期较长，开发过程中市场情况可能发生变化，开发商对原有设计方案进行修改、调整。当事人为保护自己的权益，一定要填写此条，即开发商不得擅自变更房屋的建筑设计，如果开发商确实需要变更，并且变更对购房者有利，购房者可以同意变更，但开发商要取得城市规划管理部门的批准，并在一定期限内与购房者签订补充协议。

　　八、一定要开发商提供正式合同文本和销售发票。

　　正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是你在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的，也是房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房产证时要求的。所以作为购房人应当注意房地产开发商所提供的合同文本是否为河南省工商行政管理局和河南省建设厅监制的正式合同文本，对于正式文本中没有涉及的问题你可以在补充协议中注明。特别注意的是，房地产开发商应当向你出具正式的由税务部门印制商品房销售发票，而不能用普通的收据代替。

　　九、开发商违背诚信的惩罚

　　开发商具有下列五种情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

　　（四）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

　　（五）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。